加杠桿去樓市庫存風(fēng)險(xiǎn)多多

從當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性特征著眼，繼續(xù)加杠桿既會加重民眾的生活壓力，也不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。要在堅(jiān)持居住屬性和分城施策原則的前提下，在保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的同時(shí)，加快人的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，進(jìn)而帶動二三線城市去庫存

近一年多來，我國先后多次降準(zhǔn)降息，一些城市還調(diào)整首套房房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低二套房貸標(biāo)準(zhǔn)、取消“限外”政策。與此同時(shí)，有些房產(chǎn)中介、開發(fā)商乃至金融機(jī)構(gòu)，或明或暗地搞起了“首付貸”業(yè)務(wù)。這些動作在一定程度上支持了住房市場的向好，也給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民眾生活增加了潛在風(fēng)險(xiǎn)。從當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性特征著眼，繼續(xù)加杠桿既會加重民眾的生活壓力，也不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

首先，我國很多城市的房價(jià)收入比已經(jīng)很大，加杠桿刺激房價(jià)走高，房價(jià)收入比將進(jìn)一步加大。2015年，全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為3.2萬元，即使是一線城市，北上廣深的人均年收入也分別僅有5.3萬元、5.3萬元、4.7萬元和4.5萬元。在偏態(tài)分布狀態(tài)下，多數(shù)人的收入往往會低于平均水平。房價(jià)收入比本已經(jīng)懸殊，加杠桿必然會刺激一些地區(qū)房價(jià)大漲。今年以來，全國商品房銷售面積和銷售額增速不斷創(chuàng)下新高，同比漲幅由延續(xù)半年多的百分之十幾，躍升至1-4月的36.5%（銷售面積）和55.9%（銷售額），銷售額漲幅高于銷售面積漲幅近20個(gè)百分點(diǎn)，表明均價(jià)有了較大幅度上漲。這種狀況持續(xù)下去，房價(jià)與收入的差距必然繼續(xù)擴(kuò)大。

第二，現(xiàn)階段我國的社會保障水平還相對較低，加杠桿將對一些民眾的生活增加不確定因素。盡管多年來社保覆蓋面不斷擴(kuò)大，但由于我國人均GDP仍處于世界中等偏下水平，且老齡化程度不斷加劇，多數(shù)職工養(yǎng)老金水平較低，就醫(yī)也需要自付一定比例，還有相當(dāng)醫(yī)療項(xiàng)目屬于自費(fèi)。若是加杠桿，貸款的門檻越低，貸款的比例就越高，貸款的本金及利息也越高，還貸的壓力也越大。巨額貸款必然使重壓下的“房奴”難以放心大膽地正常消費(fèi)，幸福感被房子擠壓得嚴(yán)重縮水，如遭遇大病或家庭突發(fā)事件，個(gè)人生活將陷入窘境。

第三，加杠桿會再次刺激投資性需求，不僅不利于去庫存，還有可能積聚新的房地產(chǎn)泡沫。加杠桿不僅釋放了部分剛需和改善性需求，還刺激了投資投機(jī)需求。今年前4個(gè)月，除了銷售量、價(jià)格雙漲外，房地產(chǎn)投資也一改持續(xù)了一年的增幅逐月降低局面，呈現(xiàn)出明顯的V形反轉(zhuǎn)；土地購置面積降幅也從持續(xù)了一年多的30%以上迅速縮小至6.5%；本年到位資金增速則由一年前的3%迅速躍升至16.8%。若繼續(xù)加杠桿，必然導(dǎo)致舊有的泡沫尚未擠出，新的更大的泡沫又在刺激下積聚。

第四，加杠桿會積聚樓市泡沫，必然使發(fā)生金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)加大。雖然目前我國房貸在總貸款中的比例明顯低于發(fā)達(dá)國家，但如果持續(xù)加杠桿，甚至讓“首付貸”大行其道，并因此加劇了樓市泡沫，還貸風(fēng)險(xiǎn)和銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)都將明顯上升。一旦泡沫破裂，相當(dāng)一部分依靠貸款的炒房客將無力償還貸款本息。即使是剛需或改善性需求，高房價(jià)加高杠桿，一旦個(gè)人及家庭出現(xiàn)影響收入和支出及貸款人還款能力的特殊情況，就可能帶來還貸風(fēng)險(xiǎn)。一旦相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)不可控，必然拖累宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。美國的次貸危機(jī)就是高杠桿帶來的前車之鑒。

不繼續(xù)加杠桿，那又該如何去庫存？要靠人的城鎮(zhèn)化。2014年末，我國一產(chǎn)從業(yè)人員比重已經(jīng)降至30%以下，為29.5%，但總?cè)丝谥朽l(xiāng)村人口的比重仍為45.3%。早在2005年，美國、日本、德國、英國、法國一產(chǎn)人員比重就分別達(dá)到了1.6%、4.4%、2.4%、1.3%和3.6%。所以說，推進(jìn)人的城鎮(zhèn)化和推動一產(chǎn)人員向二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的過程，在我國還遠(yuǎn)未完結(jié)。因此，要在堅(jiān)持居住屬性和分城施策原則的前提下，在保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的同時(shí)，加快人的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，進(jìn)而帶動二三線城市去庫存。

著眼長遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)社會要想實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，必須大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級、結(jié)構(gòu)調(diào)整、動能轉(zhuǎn)換，真正改變對土地財(cái)政過度依賴。（潘璠）