70個大中城市62個新住宅價格環(huán)比上漲
三四線城市去庫存仍然艱巨

新華社上海4月18日電(記者 鄭鈞天)18日，國家統(tǒng)計局公布的“2016年3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有62個，去庫存效果初顯。業(yè)內(nèi)人士提醒，雖然一季度全國庫存去化水平大幅提升，但三四線城市存銷比仍高，去庫存任重道遠(yuǎn)。

近九成城市房價環(huán)比上漲，一線周邊的三四線城市樓價現(xiàn)快速上漲

數(shù)據(jù)顯示，2016年3月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有62個，比上月增加15個，占比近九成。其中，漲幅高于上月的城市有55個，比2月份增加22個。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉指出，房價上漲過快的城市主要集中在一線城市和部分熱點二線城市，漲幅遠(yuǎn)高于其他城市。

仲量聯(lián)行上海住宅部總監(jiān)周靜表示，開發(fā)商定價權(quán)增強是導(dǎo)致住宅價格飆升的重要原因?！坝捎谑袌鲂枨笸?，開發(fā)商在今年前3個月內(nèi)大幅上調(diào)銷售價格。由于一手房的新增供應(yīng)有限，二手住宅市場也變得火熱。”

新建商品住宅價格同比上漲的城市數(shù)量也增至40個，占比過半，并且漲幅均高于上月。房價漲幅最高的城市仍是領(lǐng)漲全國房價16個月之久的深圳，與去年同期相比暴漲62.5%。上海、南京、北京分別以30.5%、17.8%、17.6%的漲幅緊隨其后，廈門、廣州、杭州和合肥的房價同比增幅也超過10%。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，從一季度樓市情況看，部分城市房價出現(xiàn)了非理性上漲情況。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，3月份不少城市的樓盤登記備案數(shù)據(jù)相較于去年年末，上漲50%以上。“部分三四線城市更是和去年判若兩市。如無錫一季度樓市成交量同比上升146%，庫存去化周期僅剩8.4個月；受需求溢出效應(yīng)影響，一線城市周邊的三四線城市也開始快速上漲，如廣深周邊的東莞、佛山等房價出現(xiàn)明顯上漲。”

過快上漲城市出臺“收緊”措施，庫存高企地區(qū)利好仍將延續(xù)

對于少數(shù)城市樓市的非理性表現(xiàn)，地方政府開始陸續(xù)出臺調(diào) 控措施。3月底，蘇州、上海、深圳接連收緊樓市限購政策。隨后，南京、合肥、武漢、廊坊等房價上漲壓力較大的城市也分別出臺調(diào)控措施，以穩(wěn)定市場預(yù)期。

在房貸政策方面，上海發(fā)布“滬九條”，上調(diào)二套房首付比例，且只要已有一套住房，不論貸款是否結(jié)清，該家庭再次申請住房貸款時均按二套房政策執(zhí)行；深圳擴大二套房的認(rèn)定范圍；南京對有購房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“首次購買普通住房”支持對象；武漢下調(diào)職工家庭購買首套房申請公積金貸款最高額度。

另外，“限外令”再度升級，上海將非滬籍家庭購房所需繳納社保年限由2年提高至5年；深圳則從滿1年提至滿3年；廊坊等受一線城市輻射較強的三四線城市也出臺了“非本地戶籍的家庭限購一套住房”的限購政策。

同時，強化市場監(jiān)管，上海和深圳依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機構(gòu)違法違規(guī)行為；蘇州要求開發(fā)商一次性銷售房源面積不低于3萬平方米、樓盤備案價格漲幅一年內(nèi)不超過12%等；合肥禁止“綁車位賣房”，重點打擊捂盤惜售。

據(jù)易居智庫監(jiān)測，“滬九條”實施后的兩周，上海新房市場明顯降溫，成交面積環(huán)比跌幅達56%，成交均價則下降1174元／平方米，跌幅為4%。深圳樓市成交面積環(huán)比下降24.7%；深圳新房均價也環(huán)比下降7%，呈加速下降趨勢。

與一二線城市截然不同，在庫存依然高企的地區(qū)，如新疆、江西、遼寧、甘肅、四川等，樓市利好政策依然延續(xù)。包括：從房地產(chǎn)企業(yè)和購房者兩方面降低稅費；充分利用公積金杠桿工具協(xié)助購房者入市；多舉措鼓勵支持農(nóng)民進城購房；加大棚改安置和住房保障貨幣化力度，打通商品房與保障房通道，大力發(fā)展租賃市場；實施房地產(chǎn)供給側(cè)改革，盤活存量房去庫存等。

顯而易見，“因城施策”將成為未來房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)思想。

三四線城市存銷比仍高，去庫存任務(wù)依然艱巨

從數(shù)據(jù)來看，各地此前陸續(xù)開出的去庫存“藥方”效果初顯。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前三四線城市存銷比雖有下降但仍然較高，去庫存任務(wù)仍然艱巨。各地政府和開發(fā)商應(yīng)避免再度進入“銷售—拿地—建房—增加庫存”的死循環(huán)。

新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，銷售形勢趨好將重新刺激開發(fā)商的新開工和拿地?zé)崆?，從而進一步增加庫存?！伴_發(fā)商應(yīng)保持冷靜，要認(rèn)識到城市分化仍在持續(xù)、大多數(shù)城市的供求關(guān)系并未逆轉(zhuǎn)。”

截至3月底，易居研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存顯示，三四線城市新建商品住宅存銷比為17.9個月，雖相比2月份的19.7個月有所降低，但總體上數(shù)值依然較大。

陽光城集團營銷中心兼財務(wù)中心總經(jīng)理辛琦表示：“現(xiàn)在100個城市中，至多只有10個城市的房地產(chǎn)市場真正向好?！?/p>