房地產(chǎn)市場(chǎng)如何健康發(fā)展

剛剛過去的2016年，是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大變化的一年。從年初開始，一線城市和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲。除了深圳、上海這樣的一線城市房?jī)r(jià)漲幅較大之外，南京、蘇州、合肥、廈門等熱點(diǎn)二線城市也變化頗大，無(wú)論是樓市價(jià)格的快速上漲，還是土地市場(chǎng)的瘋狂，都給人留下了極其深刻的印象。2016年也是調(diào)控措施出臺(tái)較為頻密的一年。國(guó)慶節(jié)前后，有20余個(gè)城市先后集中出臺(tái)調(diào)控措施。到目前為止，調(diào)控成效初步顯現(xiàn)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭基本得到遏制。

樓市的過快上漲，抑或快速下滑，都對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為不利，必須采取措施確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。既要防止房地產(chǎn)泡沫，也要防止出現(xiàn)大起大落。房地產(chǎn)市場(chǎng)自身矛盾并沒有解決，泡沫還在積累，熱點(diǎn)城市周邊，特別是珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)北京地區(qū)，部分城市潛在風(fēng)險(xiǎn)也在增加。還有一些城市隨著市場(chǎng)回暖，銷售加快，供求關(guān)系快速變化，相關(guān)政策沒有及時(shí)調(diào)整，房?jī)r(jià)上漲明顯，投資投機(jī)性購(gòu)房炒高了房?jī)r(jià)，積累了風(fēng)險(xiǎn)，違背了住房的居住屬性，也影響了自住購(gòu)房需求。應(yīng)該明確，房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡，資金的過度流入，房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度發(fā)展，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積累。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

當(dāng)前，城市間分化嚴(yán)重，城市間的差異十分明顯。同時(shí)，市場(chǎng)的情況也可能瞬息萬(wàn)變，如果情況變化時(shí)相關(guān)政策調(diào)整不及時(shí)，可能導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化。地方政府對(duì)樓市調(diào)控負(fù)主體責(zé)任，在出臺(tái)調(diào)控政策時(shí)，應(yīng)該做到因城施策，一城一策，加強(qiáng)監(jiān)控，提高調(diào)控的精準(zhǔn)度。

要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。調(diào)控措施在當(dāng)前形勢(shì)下必不可少，然而調(diào)控是行政手段，面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)會(huì)出現(xiàn)不適應(yīng)的狀況，房地產(chǎn)發(fā)展仍然面臨深層次的頑疾亟待解決，建立基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制迫在眉睫。在金融方面，要進(jìn)一步建立穩(wěn)健中性的房地產(chǎn)金融政策。在稅收政策方面，應(yīng)全面理順各環(huán)節(jié)的稅率，引導(dǎo)購(gòu)房者理性購(gòu)房和合理持有，以及合理稅負(fù)、活躍交易，促進(jìn)流轉(zhuǎn)，促進(jìn)住房資源的合理配置。在土地政策方面，土地供應(yīng)管理應(yīng)變被動(dòng)管理為主動(dòng)管理，努力開源、穩(wěn)流、優(yōu)結(jié)構(gòu)、降成本、增彈性。

完善房地產(chǎn)領(lǐng)域自身的長(zhǎng)效機(jī)制固然重要，但同時(shí)也必須進(jìn)一步深化和完善相關(guān)領(lǐng)域的體制機(jī)制配套改革，才能推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的建立。

同時(shí)，應(yīng)該加快推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)立法，推進(jìn)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，努力構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房制度，讓租賃在解決住有所居中發(fā)揮更大作用。要加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為，堅(jiān)決遏制違法違規(guī)行為。

2016年，也是城市間分化繼續(xù)加劇的一年。盡管樓市去庫(kù)存總體上取得了一定成效，還有相當(dāng)數(shù)量的三四線城市和縣城處于較長(zhǎng)的去庫(kù)存過程中。當(dāng)前，三四線城市和縣城去庫(kù)存任務(wù)依然嚴(yán)峻，個(gè)別地方出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾、企業(yè)資金斷鏈等情形。展望2017年，應(yīng)該繼續(xù)按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，堅(jiān)定不移推進(jìn)三四線城市和縣城房地產(chǎn)去庫(kù)存。緊密結(jié)合以人為核心的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，繼續(xù)通過鼓勵(lì)農(nóng)民工和農(nóng)民等群體在城鎮(zhèn)購(gòu)房，推進(jìn)棚改貨幣化安置等多途徑化解庫(kù)存，鼓勵(lì)地方出臺(tái)去庫(kù)存的有效政策措施。（記者 亢舒）