房價·地王·成本·質(zhì)量·政策
——中房協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人直面樓市五大熱點話題

    新華社北京７月２８日電（記者杜宇、王敏）２００９年上半年的樓市變化之快，令人目眩。既是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)組織，又帶有一定官方色彩的中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，如何看待上半年樓市變化？

    記者２８日走進(jìn)位于北京海淀區(qū)翠微南里８號的中房協(xié)，與協(xié)會副會長兼秘書長朱中一直面樓市熱點話題。

    房價：防止上漲蔓延

    ［新聞背景］今年３月，全國７０個大中城市房屋銷售價格指數(shù)開始止跌回升。６月份，７０個大中城市新建商品住房同比下降，月環(huán)比上漲０．８％。

    問：房價上漲，從一個側(cè)面反映出房地產(chǎn)行業(yè)走出低迷狀態(tài)，但是百姓買房難問題再次凸顯，作為行業(yè)協(xié)會的有關(guān)負(fù)責(zé)人，您怎么看這個問題？

    朱中一：自４月下旬以來，伴隨著投資性需求和改善性需求入市，多數(shù)地方房價有所上漲，有的城市房價上漲幅度較大。不過要引起注意的是，房地產(chǎn)市場的地區(qū)差異性與業(yè)態(tài)差異性明顯。

    住房價格的過快上漲和若干城市出現(xiàn)的“地王”，一方面不利于自住型需求和改善性需求的進(jìn)一步釋放；另一方面也可能對周邊地區(qū)產(chǎn)生傳導(dǎo)作用，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展和金融市場穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響。

    現(xiàn)在，我有一種擔(dān)心，由于市場需求仍然較為旺盛，購房者對住房保值增值的預(yù)期，再加上開發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解后失去降價促銷和回籠資金的壓力，預(yù)計下半年房價仍會穩(wěn)步上升；個別新增供應(yīng)不足的城市可能會有較快增長。不過，一些城市收緊二套房貸款政策，對抑制投資性需求及房價上漲會起到積極的作用。

    地王：全面客觀分析

    ［新聞背景］上半年地產(chǎn)商之間的“爭地大戰(zhàn)”在全國上演，部分城市去年流拍地塊今年溢價成交，一些具有央企背景的大公司，也頻頻高調(diào)亮相土地市場。

    問：剛才您提到“地王”的問題，不久前，中化方興地產(chǎn)公司以４０．６億元拿下北京廣渠路１５號地，成為新的全國“地王”，您怎么看？

    朱中一：不知你們注意到?jīng)]有，這次“地王”出現(xiàn)之后，市場的反響和以前有很大不同。經(jīng)歷過２００７年拿地高潮的一些有經(jīng)驗的開發(fā)企業(yè)，如今拿地都是比較謹(jǐn)慎的。

    問：中化方興地產(chǎn)公司這樣具有國企背景的公司當(dāng)了“地王”，社會上議論頗多，您怎么看這個問題呢？

    朱中一：北京廣渠路“地王”出現(xiàn)的原因是多方面的，一些有國企背景的公司，如果主要業(yè)務(wù)不是搞房地產(chǎn)，那它的經(jīng)驗就會相對欠缺。

    不過，我覺得不管國企還是民企，市場面前人人平等。對“地王”問題要具體問題具體分析。如果能做到保證保障住房用地，規(guī)范普通商品房用地，對高端房地產(chǎn)項目就不用害怕“地王”。

    問：可是“地王”的出現(xiàn)會抬高房價，怎么不怕呢？

    朱中一：目前對“地王”的宣傳，我認(rèn)為應(yīng)該說清楚這塊土地的性質(zhì)和用途，是用作住宅開發(fā)，還是蓋寫字樓等商業(yè)用地。

    根據(jù)我的了解，不少開發(fā)商拿下“地王”后，主要是搞綜合性的業(yè)務(wù)開發(fā)，作為商業(yè)地產(chǎn)來使用的。退一步講，即便是住宅用地出現(xiàn)“地王”，如果滿足我上面說的兩個條件，保證保障住房用地，規(guī)范普通商品房用地，那么高價地的出現(xiàn)是市場化的結(jié)果，高端需求群體也應(yīng)該承受高風(fēng)險。

    成本：能說清楚

    ［新聞背景］房價的成本之爭由來已久，今年國家統(tǒng)計局對４０個重點城市商品住宅開發(fā)費用進(jìn)行專項調(diào)查的消息，觸動了很多人的敏感神經(jīng)。

    問：現(xiàn)在，地價占房價比例有多大似乎各有各的說法，那么房價成本究竟能不能說清楚？怎么看開發(fā)商的利潤問題？

    朱中一：我認(rèn)為，房價成本是可以說清楚的，主要包括土地成本、財務(wù)成本、建筑成本等等，不過房地產(chǎn)財稅環(huán)節(jié)很多，這些計算起來比較復(fù)雜。

    一般人看房地產(chǎn)，是看個體項目賺錢還是虧本，但房地產(chǎn)實質(zhì)上具有連續(xù)生產(chǎn)的特點，它可能單個項目有利潤或沒有利潤，但企業(yè)最后會得到平均利潤。

    現(xiàn)在，很多房地產(chǎn)公司是項目公司制，就是為了一個項目成立一個公司，項目公司制存在的“土壤”說到底主要是地方利益作祟。項目公司制可能會造成一些公司的短期行為，幾十年的質(zhì)量都得不到保證。

    質(zhì)量：提高企業(yè)準(zhǔn)入門檻

    ［新聞背景］６月２７日，上海在建樓盤“蓮花河畔景苑”發(fā)生樓梯倒塌事故，造成１名施工人員遇難。

    問：說到質(zhì)量問題，６月發(fā)生的上海樓房倒塌事故令人震驚。您認(rèn)為，出現(xiàn)事故的深層次原因是什么？

    朱中一：我認(rèn)為，現(xiàn)在對房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入的門檻太低了。目前最需要做的就是完善房地產(chǎn)的招投標(biāo)，規(guī)范企業(yè)的準(zhǔn)入，加強公司品牌建設(shè)、使一些房地產(chǎn)企業(yè)形成自己的品牌信譽。我們國家城市規(guī)模各異，如何規(guī)范各地一些中小企業(yè)的確是個難題。

    政策：投資投機不予支持

    ［新聞背景］央行統(tǒng)計顯示，上半年全國金融機構(gòu)房貸新增量達(dá)到４６６１．７６億元、同比增長超過１５０％，一些股份制商業(yè)銀行增幅甚至超過４００％。銀行監(jiān)管部門著重強調(diào)，當(dāng)前要特別防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險，要求銀行加強按揭貸款風(fēng)險管理，同時重申嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。

    問：一些城市房價反彈，投機性需求蜂擁而入，有人認(rèn)為這和天量信貸有關(guān)，您覺得目前涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策是否需要調(diào)整？

    朱中一：我認(rèn)為，目前房地產(chǎn)政策一定要穩(wěn)定，如果政策頻繁變動，無論對于開發(fā)商還是對于老百姓，都會很麻煩。

    從上半年的情況看，適度寬松的貨幣政策，對信譽好、有實力的開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款和個人住房按揭貸款給予了較大支持，但中小企業(yè)普遍反映融資困難。我建議除繼續(xù)對信譽好、有實力的大公司給予支持外，對產(chǎn)品符合產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的中小企業(yè)也給予信貸支持。

    另外，對個人信貸，應(yīng)實行區(qū)別對待的政策。對二套房貸的政策，由各地根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r從嚴(yán)掌握；對投資購房者，在信貸上不予支持。在住房供應(yīng)緊張，居民閑置房量較大的地區(qū)，建議啟動物業(yè)稅試點。