內(nèi)容提要：2011年一季度監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在宏觀經(jīng)濟(jì)、市場預(yù)期、通脹因素及調(diào)控政策等綜合作用下，全國地價總體水平仍然小幅上升，但居住用地價格漲幅回落引領(lǐng)總體趨勢。全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為2945元／平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)分別為5358元／平方米、4349元／平方米和638元／平方米，呈小幅上升態(tài)勢；環(huán)比增長率分別為2.20%、3.33%、2.44%、1.43%；同比增長率分別為8.52%、10.99%、10.23%、5.50%，地價環(huán)比、同比增速放緩，居住地價環(huán)比、同比增幅均較上一季度收窄。

    一、全國地價總體水平小幅上升，居住用地價格漲幅回落引領(lǐng)總體趨勢

    2011年一季度，在“十二五”良好開局和換屆效應(yīng)作用下，國民經(jīng)濟(jì)延續(xù)平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢，城市化、工業(yè)化進(jìn)程持續(xù)加速，流動性過剩及通脹壓力等因素不斷沖高土地需求。但受調(diào)控新政及春節(jié)假期的雙重影響，市場上流動性回收力度加大，支撐房地產(chǎn)投機(jī)炒作的非理性預(yù)期弱化，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)觀望氣氛，地價漲幅略有回落。其中，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為2945元／平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)分別為5358元／平方米、4349元／平方米和638元／平方米，呈小幅上升態(tài)勢；環(huán)比增長率分別為2.20%、3.33%、2.44%、1.43%；同比增長率分別為8.52%、10.99%、10.23%、5.50%，地價環(huán)比、同比增幅有所放緩，特別是居住地價環(huán)比、同比增幅均較上一季度明顯收窄。

    從各業(yè)地價漲幅來看，金融危機(jī)以來，全國城市地價漲幅變動較大，隨宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和調(diào)控政策而上下波動。在刺激性宏觀調(diào)控政策下，2009年二季度以來，居住地價漲幅高于商業(yè)地價漲幅，引領(lǐng)地價總體趨勢。本季度，在經(jīng)濟(jì)由恢復(fù)性增長向常態(tài)增長過渡環(huán)境下，高壓房地產(chǎn)調(diào)控政策的短期效果顯現(xiàn)，居住地價增幅出現(xiàn)回落，低于商業(yè)地價增幅0.89個百分點(diǎn)（圖1）。

2007年以來全國重點(diǎn)監(jiān)測城市各季度分用途地價環(huán)比增長率

    從監(jiān)測城市來看，超過半數(shù)城市的綜合地價環(huán)比增速放緩，漲幅超過5.0%的城市由上一季度的18個減少至6個；六成監(jiān)測城市居住地價環(huán)比增速有所回落，超過5.0%的城市由23個減少至9個。

    二、三大區(qū)域地價增幅趨勢反轉(zhuǎn)，長江三角洲、珠江三角洲地區(qū)增速上升，環(huán)渤海地區(qū)環(huán)比增速趨緩

    2011年第一季度，與上個季度相比三大區(qū)域增幅趨勢變化各異，受樓市調(diào)控政策影響，環(huán)渤海地區(qū)在上一季度較高增幅的基礎(chǔ)上迅速回落；在實(shí)體經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇過程中，在上季度放緩的基礎(chǔ)上長江三角洲、珠江三角洲地區(qū)增幅大幅上升；在對外依賴性加速弱化的背景下，珠江三角洲地區(qū)綜合地價環(huán)比漲幅遠(yuǎn)高于全國及長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)（圖2）。

2010年三季度以來三大重點(diǎn)區(qū)域綜合地價環(huán)比增長率（%）

    三、東部地區(qū)重點(diǎn)城市綜合地價環(huán)比增長率高于全國和中西部重點(diǎn)城市平均水平，綜合地價同比仍處于高位運(yùn)行

    2011年第一季度，全國重點(diǎn)城市中，東部地區(qū)綜合地價平均水平最高，為5931元/平方米，明顯高于全國和中、西部地區(qū)重點(diǎn)城市平均水平。中部和西部地區(qū)綜合地價水平均低于全國和東部地區(qū)重點(diǎn)城市平均水平，其中，中部地區(qū)綜合地價水平最低，為1971元/平方米；西部地區(qū)綜合地價水平高于中部地區(qū)，但遠(yuǎn)低于全國和東部地區(qū)，為2773元/平方米。

2011年第一季度東中西部地區(qū)重點(diǎn)監(jiān)測城市地價水平（元/平方米）

    從環(huán)比增長率看，東部地區(qū)綜合地價增長率高于全國和中、西部地區(qū)重點(diǎn)城市平均水平，為3.41%，較上一季度上升了1.32個百分點(diǎn)；中部地區(qū)綜合地價增長率低于全國和東部、西部地區(qū)重點(diǎn)城市平均水平，為1.14%，較上一季度下降了1.33個百分點(diǎn)；西部地區(qū)綜合地價增長率高于中部地區(qū)重點(diǎn)城市平均水平，低于全國和東部地區(qū)平均水平，為2.52%，較上一季度下降了2.34個百分點(diǎn)。

    從同比增長率看，東中西部地區(qū)綜合地價增長率仍處于高位運(yùn)行。東部地區(qū)綜合地價增長率高于全國和中部地區(qū)重點(diǎn)城市平均水平，低于西部地區(qū)平均水平，為10.94%，較上一季度下降0.49個百分點(diǎn)；中部地區(qū)綜合地價增長率低于全國和東、西部地區(qū)重點(diǎn)城市平均水平，為7.55%，較上一季度下降了0.73個百分點(diǎn)；西部地區(qū)綜合地價增長率高于全國和東、中部地區(qū)重點(diǎn)城市平均水平，為12.19%，較上一季度上升了0.67個百分點(diǎn)。

2011年第一季度東中西部地區(qū)重點(diǎn)監(jiān)測城市綜合地價增長率（%）

    四、后期形勢分析

    宏觀經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)向好，較快增長的居民收入與投資渠道的瓶頸約束，將對房地產(chǎn)市場調(diào)控帶來較大壓力。從一季度末全國648個城市公布的房價調(diào)控目標(biāo)來看，盡管多數(shù)城市調(diào)控目標(biāo)增幅較上一年度房價實(shí)際增幅有較大下降，但房價增幅調(diào)控目標(biāo)仍確定在10%左右，加之高通貨膨脹、高流動性過剩等因素，也對土地市場產(chǎn)生較大壓力。

    今年以來，為強(qiáng)化落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控各項(xiàng)政策，國辦再次下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，調(diào)控政策高壓從緊，財政、金融、土地政策密集出臺。國家統(tǒng)計局結(jié)果顯示，二月70個大中城市中新建住宅價格較上月下降的城市由3個增加到8個；地價監(jiān)測結(jié)果顯示一季度全國總體地價增幅明顯收窄。這些指標(biāo)均反映出市場態(tài)勢正在向調(diào)控預(yù)期目標(biāo)逐步發(fā)展。

    由于城鎮(zhèn)化剛性需求、民間投資領(lǐng)域過窄、全球化熱錢涌入與人民幣升值預(yù)期等因素，房地產(chǎn)調(diào)控的難度非常之大。近期，央行的再次加息也表明金融政策已經(jīng)開始對流動性過剩采取措施。下一階段，若各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠得到有效落實(shí)和進(jìn)一步細(xì)化，保障性住房供給量能夠持續(xù)釋放，市場上高流動性能夠進(jìn)一步收縮，百姓對房價逆勢反彈的憂慮可能得到初步緩解。預(yù)計隨著調(diào)控的深化，未來住房市場的熱度將有所緩解，從而有助于居住地價的平穩(wěn)。但是，也要注意，隨著大中城市房地產(chǎn)炒作熱度的梯度轉(zhuǎn)移，要防止中小城鎮(zhèn)的住房及土地價格的跟風(fēng)上漲。