實(shí)行差別化的地價(jià)管理政策
——國(guó)土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人談?wù){(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策

    日前，為更好地應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，服務(wù)保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、上水平的宏觀調(diào)控目標(biāo)，國(guó)土資源部對(duì)全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策作出調(diào)整，部分工業(yè)用地出讓底價(jià)可以適當(dāng)下調(diào)。

    就此項(xiàng)政策的出臺(tái)背景、主要內(nèi)容、管理目標(biāo)等，部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人回答了本報(bào)記者的提問(wèn)。

    更好地落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展重大決策，促進(jìn)工業(yè)用地的利用方式向政府調(diào)控目標(biāo)轉(zhuǎn)變

    問(wèn)：國(guó)土資源部對(duì)2007年1月1日起實(shí)施的《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施政策進(jìn)行調(diào)整，主要是出于什么考慮？

    答：2006年，針對(duì)土地管理特別是土地調(diào)控中出現(xiàn)的建設(shè)用地總量增長(zhǎng)過(guò)快，低成本工業(yè)用地過(guò)度擴(kuò)張，壓低、拖欠征地補(bǔ)償費(fèi)損害農(nóng)民土地權(quán)益，違法違規(guī)用地、濫占耕地現(xiàn)象屢禁不止等新動(dòng)向、新問(wèn)題，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào)）明確規(guī)定：“國(guó)家根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”、“工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和” 、“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”。我部及時(shí)按照通知精神，在12月底公布了《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（國(guó)土資發(fā)〔2006〕307號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》），并明確了實(shí)施要求。

    從相關(guān)調(diào)研和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)情況看，《標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)政府出讓行為給予了強(qiáng)力約束，極大地壓縮了惡性競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)相壓價(jià)的空間，在建立合理的工業(yè)用地出讓價(jià)格水平、保障土地所有者合法權(quán)益、抑制工業(yè)用地的低成本擴(kuò)張、維護(hù)公開(kāi)公平公正的市場(chǎng)秩序、推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、促進(jìn)土地節(jié)約集約利用等方面發(fā)揮了重要作用。同時(shí)，工業(yè)用地招拍掛出讓制度的推進(jìn)，向逐步理順工業(yè)用地價(jià)格形成機(jī)制邁出了重要一步。2008年以來(lái)，國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了一定變化，對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生了一定影響，市場(chǎng)呈下行態(tài)勢(shì)。

    結(jié)合當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，《國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2009〕56號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《通知》）未對(duì)《標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行整體調(diào)整，而主要著眼于適當(dāng)調(diào)整《標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施政策，解決地價(jià)政策與產(chǎn)業(yè)政策協(xié)調(diào)配合、地價(jià)在促進(jìn)土地節(jié)約集約利用等方面的作用等，逐步建立相對(duì)靈活、差別化的地價(jià)管理政策，進(jìn)一步發(fā)揮其“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”的作用，服務(wù)于保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、上水平的宏觀調(diào)控目標(biāo)，從而更好地落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展重大決策，促進(jìn)工業(yè)用地的利用方式向政府調(diào)控目標(biāo)的轉(zhuǎn)變。

    調(diào)整給出的是各種情況下最大減價(jià)修正幅度，各地應(yīng)根據(jù)實(shí)際在此范圍內(nèi)確定具體項(xiàng)目相應(yīng)的減價(jià)修正幅度

    問(wèn)：我們看到，調(diào)整范圍涉及各省（區(qū)、市）確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項(xiàng)目；以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項(xiàng)目，下調(diào)幅度達(dá)30%。對(duì)中西部地區(qū)使用國(guó)有未利用，下調(diào)幅度更大，高達(dá)85%，請(qǐng)問(wèn)調(diào)整的依據(jù)是什么？

    答：首先應(yīng)該明確的是，此次調(diào)整對(duì)象是《標(biāo)準(zhǔn)》的實(shí)施政策，而非《標(biāo)準(zhǔn)》本身；其次，調(diào)整給出的是各種情況下最大減價(jià)修正幅度，各地應(yīng)根據(jù)實(shí)際在此范圍內(nèi)確定具體項(xiàng)目相應(yīng)的減價(jià)修正幅度。

    2006年制定的《標(biāo)準(zhǔn)》總體上涵蓋了各項(xiàng)成本費(fèi)用，包括“五通一平”的土地前期開(kāi)發(fā)成本，目的之一就是為了推行用地“五統(tǒng)一”模式，推動(dòng)各地熟地出讓，提高土地利用效率。通過(guò)抽樣測(cè)算發(fā)現(xiàn)，扣除利息利潤(rùn)因素后總體上土地開(kāi)發(fā)成本20％至40％，平均為29.2％。因此，在基本保證農(nóng)民權(quán)益（土地取得成本）和政府應(yīng)得收益（土地增值收益）的基礎(chǔ)上，《通知》第二、三條規(guī)定了“不低于相對(duì)應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的70％”，為符合條件的工業(yè)項(xiàng)目用地根據(jù)其實(shí)際的土地前期開(kāi)發(fā)情況（用地者自行開(kāi)發(fā)、政府統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、政府與用地者共同開(kāi)發(fā)以及通平程度等）留出了最多30％的減價(jià)修正空間。

    為推動(dòng)各地充分挖掘未利用地潛力，鼓勵(lì)利用未利用地，拓展建設(shè)用地新空間，減輕對(duì)耕地及其他農(nóng)用地占用壓力，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和布局，國(guó)土資發(fā)〔2006〕307號(hào)文件曾規(guī)定：“對(duì)少數(shù)地區(qū)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，且土地前期開(kāi)發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項(xiàng)目用地，在確定土地出讓價(jià)格時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的60％執(zhí)行。其中，對(duì)使用未列入耕地后備資源且尚未確定土地使用權(quán)人（或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人）的國(guó)有沙地、裸土地、裸巖石礫地的工業(yè)項(xiàng)目用地，在確定土地出讓價(jià)格時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的30％執(zhí)行?！?/p>

    根據(jù)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施以來(lái)的情況，結(jié)合國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知精神，為更好地促進(jìn)產(chǎn)業(yè)向國(guó)有未利用地上集中，根據(jù)使用國(guó)有未利用地的具體情況，即政府沒(méi)有土地取得成本，若使用者自行開(kāi)發(fā)，政府也不會(huì)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)成本。在分析各項(xiàng)成本費(fèi)用構(gòu)成占比基礎(chǔ)上，將相關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用扣減，并體現(xiàn)區(qū)域政策差異，《通知》明確了對(duì)中西部地區(qū)“50%”、“15%”的實(shí)施政策。

    問(wèn)：這一調(diào)整，會(huì)不會(huì)對(duì)建立不久的工業(yè)用地招拍掛出讓市場(chǎng)造成沖擊？

    答：此次調(diào)整的對(duì)象是符合限定條件的工業(yè)項(xiàng)目用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策，目的是規(guī)范出讓底價(jià)的制定，不涉及出讓方式的改變，具體宗地的成交價(jià)格應(yīng)由市場(chǎng)決定。因此，工業(yè)用地出讓，應(yīng)嚴(yán)格按照《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào)）要求和我部有關(guān)通知精神，采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。因此，《通知》的下發(fā)不會(huì)對(duì)工業(yè)用地招拍掛出讓市場(chǎng)造成影響。

    實(shí)施政策調(diào)整是有選擇、有控制的，目的是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和節(jié)約集約用地

    問(wèn)：這一調(diào)整，與工業(yè)項(xiàng)目節(jié)約集約用地是否矛盾？如何做到既有效推進(jìn)經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)，又成功避免工業(yè)項(xiàng)目低水平重復(fù)建設(shè)？

    答：此次《通知》調(diào)整的實(shí)施政策是有選擇、有控制的?！锻ㄖ返诙l明確了適用政策必須同時(shí)具備“優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)”和“用地集約”兩項(xiàng)條件，對(duì)用地集約的認(rèn)定是容積率、建筑系統(tǒng)、投資強(qiáng)度3項(xiàng)指標(biāo)必須同時(shí)超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)的一定幅度，目的是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和節(jié)約集約用地?！锻ㄖ返谌⑺臈l的目的是落實(shí)黨的十七屆三中全會(huì)精神，服務(wù)于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)一體化建設(shè)，鼓勵(lì)利用國(guó)有未利用地。因此，《通知》的下發(fā)，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和節(jié)約集約用地的同時(shí)，還通過(guò)調(diào)結(jié)構(gòu)、上水平促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)換。而且，為防止各地操作中出現(xiàn)偏差，《通知》第五條嚴(yán)格按照國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào)文件“不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費(fèi)用之和”出讓土地的規(guī)定，對(duì)具體工業(yè)用地項(xiàng)目的最低價(jià)實(shí)施政策設(shè)定了底線。

    問(wèn)：工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的調(diào)整，會(huì)延續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間？國(guó)土資源管理部門今后在工業(yè)用地管理上將會(huì)采取什么樣的政策思路？

    答：《通知》下發(fā)后，我們將會(huì)跟蹤《通知》的實(shí)施效果，根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和土地市場(chǎng)運(yùn)行變化，及時(shí)總結(jié)研究，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。工業(yè)用地的管理政策，主要應(yīng)體現(xiàn)如下思路：一是控總量。目前，我國(guó)工業(yè)用地占用地總量比例明顯高于發(fā)達(dá)國(guó)家水平，充分挖掘存量用地潛力，節(jié)約集約用地，從而保護(hù)耕地，將是下一步的工作方向。二是調(diào)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，淘汰落后產(chǎn)能。三是上水平，避免低水平重復(fù)建設(shè)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，十七大報(bào)告所要求的“逐步建立和完善反映市場(chǎng)供求關(guān)系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的生產(chǎn)要素和資源價(jià)格形成機(jī)制”，將是工業(yè)用地地價(jià)管理的目標(biāo)。