上海市人民政府令

第　8　號(hào)

　　《上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市土地使用權(quán)出讓辦法〉的決定》已經(jīng)2008年11月17日市政府第26次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2009年1月1日起施行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市　長(zhǎng)　 韓　正
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年十一月二十七日

上海市人民政府關(guān)于修改
《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》的決定
（2008年11月27日上海市人民政府令第8號(hào)公布）

　　市人民政府決定，對(duì)《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》作如下修改：
　　一、刪除第二十五條。
　　二、第二十七條修改為：“出讓金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，并按照國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定安排使用。”
　　三、刪除第三十七條。
　　四、本辦法中的“上海市房屋土地資源管理局”和“市房地資源局”均修改為“市土地管理部門”。
　　此外，對(duì)部分文字和條文順序作相應(yīng)調(diào)整。
　　本決定自2009年1月1日起施行。《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》根據(jù)本決定作相應(yīng)修改和調(diào)整后，重新公布。

上海市土地使用權(quán)出讓辦法

　　（1996年10月30日上海市人民政府發(fā)布　根據(jù)2001年5月21日《上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市土地使用權(quán)出讓辦法〉的決定》第一次修正　根據(jù)2008年11月27日《上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市土地使用權(quán)出讓辦法〉的決定》第二次修正）

第一章　總　　則

　　第一條（目的和依據(jù)）
　　為了完善本市土地有償使用制度，規(guī)范土地使用權(quán)出讓行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《上海市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
　　第二條（適用范圍）
　　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓。
　　第三條（集體所有土地使用權(quán)出讓的限定）
　　集體所有的土地必須先行征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方可以按本辦法的規(guī)定出讓土地使用權(quán)。
　　第四條（土地使用權(quán)的限定）
　　土地使用權(quán)出讓期間，土地所有權(quán)仍屬于國(guó)有。
　　地下的各類自然資源、礦產(chǎn)以及埋藏物、隱藏物等，不在土地使用權(quán)出讓范圍內(nèi)。
　　第五條（土地使用權(quán)受讓人的限定）
　　境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律另有規(guī)定外，均可以按本辦法的規(guī)定，在本市以出讓方式取得土地使用權(quán)，并進(jìn)行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)。
　　第六條（主管部門）
　　市土地管理部門主管本市土地使用權(quán)的出讓事務(wù)。
　　第七條（出讓合同的簽訂）
　　土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。
　　出讓合同由市土地管理部門和區(qū)、縣土地管理部門（以下統(tǒng)稱出讓人）按規(guī)定的建設(shè)用地管理權(quán)限，與土地使用權(quán)受讓人（以下簡(jiǎn)稱受讓人）簽訂。
　　第八條（土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租）
　　受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi)，可以按出讓合同和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或者用于法律允許的其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
　　出讓的土地使用權(quán)按前款規(guī)定發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓的受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行出讓合同，并遵守本辦法的規(guī)定。
　　第九條（土地使用權(quán)的繼承）
　　以出讓方式取得土地使用權(quán)的自然人，其土地使用權(quán)在出讓年限內(nèi)可以繼承。
　　出讓的土地使用權(quán)依法繼承的，繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行出讓合同，并遵守本辦法的規(guī)定。

第二章　出讓土地使用權(quán)的范圍、方式和程序

　　第十條（土地使用權(quán)出讓的規(guī)劃要求）
　　土地使用權(quán)出讓，必須按本市土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求進(jìn)行。
　　第十一條（應(yīng)當(dāng)實(shí)行土地使用權(quán)出讓的范圍）
　　除按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)的情形外，各類建設(shè)項(xiàng)目均應(yīng)當(dāng)以有償使用方式取得土地使用權(quán)。其中，商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)，其他項(xiàng)目可以以出讓或者租賃等方式取得土地使用權(quán)。
　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同，并在按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金（以下簡(jiǎn)稱出讓金）后，取得土地使用權(quán)。
　　第十二條（出讓合同的內(nèi)容和格式）
　　出讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：
　?。ㄒ唬┏鲎尯褪茏尩漠?dāng)事人雙方；
　?。ǘ┏鲎尩貕K的坐落、四至范圍和面積；
　　（三）出讓地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)；
　　（四）出讓年限；
　　（五）出讓金金額、支付方式和期限；
　　（六）拆除出讓地塊上原有建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的責(zé)任、費(fèi)用承擔(dān)和完成期限；
　　（七）與出讓地塊相關(guān)的市政公用設(shè)施配套要求和費(fèi)用承擔(dān)的責(zé)任；
　?。ò耍┏鲎尩貕K的交付期限；
　?。ň牛╉?xiàng)目建設(shè)的開工和完成期限；
　?。ㄊ┊?dāng)事人雙方在出讓年限屆滿時(shí)的權(quán)利和義務(wù)；
　?。ㄊ唬┻`約責(zé)任；
　?。ㄊ?zhēng)議的解決方式；
　?。ㄊ┊?dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。
　　出讓合同應(yīng)當(dāng)附有規(guī)劃管理部門根據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃提供的出讓地塊的各項(xiàng)規(guī)劃要求和附圖。
　　出讓合同應(yīng)當(dāng)參照使用標(biāo)準(zhǔn)格式。出讓合同的標(biāo)準(zhǔn)格式由市土地管理部門制訂。
　　第十三條（土地使用權(quán)出讓的最高年限）
　　土地使用權(quán)出讓的最高年限按不同的用途確定：
　　（一）居住用地為70年；
　　（二）工業(yè)用地為50年；
　　（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；
　　（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；
　　（五）綜合或其他用地為50年。
　　第十四條（土地使用權(quán)出讓的方式）
　　土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：
　?。ㄒ唬┱袠?biāo)；
　　（二）拍賣；
　　（三）協(xié)議；
　　（四）國(guó)家和市人民政府規(guī)定的其他方式。
　　用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行，但經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的特殊情形除外。
　　第十五條（征詢規(guī)劃要求和相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)的辦理）
　　土地使用權(quán)出讓前，出讓人應(yīng)當(dāng)以書面形式向規(guī)劃管理部門征詢?cè)摰貕K的規(guī)劃要求，規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃提供各項(xiàng)規(guī)劃要求及其附圖。
　　土地使用權(quán)通過招標(biāo)、拍賣方式出讓的，出讓人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)、拍賣前，以書面形式向投資管理部門和相關(guān)管理部門征詢意見，并在招標(biāo)文件和拍賣的有關(guān)資料中明確該地塊建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)條件、規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、園林綠化、衛(wèi)生防疫、交通和消防等要求；招標(biāo)、拍賣完成后，受讓人憑出讓合同向投資、規(guī)劃等管理部門辦理建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)手續(xù)。
　　土地使用權(quán)通過協(xié)議方式出讓的，出讓地塊建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)手續(xù)，由受讓人按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定向投資、規(guī)劃等管理部門辦理。
　　第十六條（有關(guān)資料的提供）
　　出讓人應(yīng)當(dāng)向有意受讓土地使用權(quán)者提供下列資料：
　?。ㄒ唬┏鲎尩貕K的坐落、四至范圍、面積、地形圖或地籍圖；
　　（二）項(xiàng)目建設(shè)的完成年限、必須投入的最低建筑費(fèi)用和發(fā)展面積的下限；
　?。ㄈ┮?guī)劃用地性質(zhì)、建筑容積率、建筑密度和凈空限制等各項(xiàng)規(guī)劃要求；
　　（四）環(huán)境保護(hù)、園林綠化、衛(wèi)生防疫、交通和消防等要求；
　　（五）市政公用設(shè)施的現(xiàn)狀和配套建設(shè)要求；
　　（六）出讓地塊的地面現(xiàn)狀；
　　（七）出讓的方式和年限；
　　（八）受讓人應(yīng)當(dāng)具備的資格；
　　（九）出讓金的支付方式和要求；
　?。ㄊ┏鲎尯贤臉?biāo)準(zhǔn)格式；
　?。ㄊ唬┯嘘P(guān)土地使用權(quán)出讓方面的具體規(guī)定；
　?。ㄊ┓康禺a(chǎn)買賣及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定；
　　（十三）其他有關(guān)資料。
　　第十七條（招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的程序）
　　土地使用權(quán)通過招標(biāo)方式出讓的，其主要程序?yàn)椋?br/> 　?。ㄒ唬┏鲎屓烁鶕?jù)出讓地塊的具體條件發(fā)布招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；
　?。ǘ┩稑?biāo)人按招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書的規(guī)定獲取招標(biāo)文件，并在出讓人組織下踏勘出讓地塊；
　?。ㄈ┩稑?biāo)人支付保證金，并將投標(biāo)文件密封后投入指定的標(biāo)箱；
　?。ㄋ模┏鲎屓嗽谡袠?biāo)文件確定的投標(biāo)截止時(shí)間主持開標(biāo)；
　　（五）由出讓人組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審，提出評(píng)標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人；
　?。┯沙鲎屓嗽谠u(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人中確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書；
　　（七）中標(biāo)人在規(guī)定期限內(nèi)，持中標(biāo)通知書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。
　　開標(biāo)和評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)有本市的公證機(jī)關(guān)參加，并出具公證書。
　　第十八條（拍賣方式出讓土地使用權(quán)的程序）
　　土地使用權(quán)通過拍賣方式出讓的，其主要程序?yàn)椋?br/> 　?。ㄒ唬┯沙鲎屓宋械呐馁u人發(fā)布拍賣公告；
　?。ǘ└?jìng)買人按拍賣公告確定的時(shí)間踏勘出讓地塊，并支付保證金；
　?。ㄈ┡馁u人按拍賣公告確定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行拍賣，通過公開競(jìng)價(jià)，應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人為買受人；
　?。ㄋ模┵I受人與拍賣人簽訂成交確認(rèn)書；
　?。ㄎ澹┵I受人持成交確認(rèn)書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。
　　拍賣應(yīng)當(dāng)有本市的公證機(jī)關(guān)參加，并出具公證書。
　　第十九條（協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的程序）
　　土地使用權(quán)通過協(xié)議方式出讓的，其程序?yàn)椋?br/> 　　（一）出讓人向有意受讓土地使用權(quán)者提供出讓地塊的有關(guān)資料；
　?。ǘ┯幸馐茏屚恋厥褂脵?quán)者獲得有關(guān)資料后，經(jīng)與出讓人協(xié)商一致，簽訂出讓合同，并支付定金。
　　第二十條（具體實(shí)施辦法的制訂）
　　出讓土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣的具體實(shí)施辦法，由市土地管理部門會(huì)同市發(fā)展改革、建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)部門另行制訂。
　　第二十一條（定金、保證金和出讓金）
　　定金、保證金和出讓金應(yīng)當(dāng)按出讓人規(guī)定的幣種支付。
　　定金、保證金可以抵充出讓金。
　　對(duì)未中標(biāo)者和買受人以外的競(jìng)買人已支付的定金、保證金，出讓人或者拍賣人應(yīng)當(dāng)予以退還。
　　第二十二條（出讓地塊原使用者土地使用權(quán)的收回）
　　按本辦法規(guī)定出讓土地使用權(quán)的，出讓地塊原使用者的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)依照法律程序予以收回。
　　第二十三條（受讓人土地使用權(quán)的登記）
　　出讓合同簽訂時(shí)，出讓地塊上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物已拆除的，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后，辦理土地使用權(quán)登記。
　　土地使用權(quán)連同地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物一并出讓的，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后，辦理土地使用權(quán)登記。
　　出讓合同簽訂時(shí)，出讓地塊上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的，受讓人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理土地使用權(quán)登記：
　　（一）出讓合同中約定由出讓人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的，應(yīng)當(dāng)在受讓人按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金，出讓人按出讓合同規(guī)定交付出讓地塊后，由受讓人辦理土地使用權(quán)登記。
　?。ǘ┏鲎尯贤屑s定由受讓人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金，出讓人應(yīng)當(dāng)發(fā)給受讓人土地臨時(shí)使用證明，并由受讓人與出讓地塊所在地的區(qū)、縣人民政府或者其指定的單位簽訂委托拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的合同；受讓人應(yīng)當(dāng)在原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物拆除后，辦理土地使用權(quán)登記。
　　出讓人應(yīng)當(dāng)在市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心及時(shí)公布土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)格。
　　第二十四條（土地開發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)的要求）
　　受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)劃要求、開發(fā)期限和條件進(jìn)行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)。
　　受讓人在出讓地塊上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)按本市規(guī)劃管理、建筑業(yè)管理、房地產(chǎn)管理以及交通、環(huán)保、衛(wèi)生、環(huán)衛(wèi)、消防等城市管理的有關(guān)規(guī)定辦理各項(xiàng)申請(qǐng)審批手續(xù)。
　　第二十五條（規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的變更）
　　受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi)，需改變出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的，必須向出讓人和規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)。經(jīng)審核批準(zhǔn)的，受讓人應(yīng)當(dāng)與出讓人重新簽訂出讓合同或者簽訂補(bǔ)充合同，并相應(yīng)調(diào)整出讓金；不予批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)由出讓人或者規(guī)劃管理部門書面通知受讓人。
　　第二十六條（出讓金的管理）
　　出讓金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，并按照國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定安排使用。

第三章　出讓土地使用權(quán)的收回

　　第二十七條（出讓土地使用權(quán)的續(xù)期）
　　土地使用權(quán)出讓年限屆滿，受讓人需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期；除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地使用權(quán)外，受讓人的續(xù)期申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。
　　經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，出讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人重新簽訂出讓合同，并由受讓人按規(guī)定支付出讓金。
　　第二十八條（出讓土地使用權(quán)期滿的收回）
　　土地使用權(quán)出讓年限屆滿，受讓人未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)無償收回。
　　土地使用權(quán)無償收回時(shí)，其地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物按出讓合同的約定處理。
　　第二十九條（土地使用權(quán)的提前收回）
　　出讓年限未滿的土地使用權(quán)不提前收回，但在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，出讓的土地使用權(quán)可以依照法律程序提前收回。
　　第三十條（提前收回土地使用權(quán)的程序）
　　提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)至遲于收回土地使用權(quán)之日前6個(gè)月，將出讓地塊的坐落、四至范圍、收回理由、收回日期等通知受讓人，并在出讓地塊的范圍內(nèi)公告。
　　第三十一條（提前收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償）
　　提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)給予受讓人相應(yīng)的補(bǔ)償。
　　提前收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償金額，應(yīng)當(dāng)按出讓年限的余期、規(guī)劃用地性質(zhì)、出讓金以及地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的價(jià)值等項(xiàng)內(nèi)容，由出讓人與受讓人協(xié)商確定，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估后確定。
　　受讓人對(duì)補(bǔ)償金額的確定有異議的，可以向人民法院起訴，但土地使用權(quán)的收回仍可以按公告規(guī)定的日期執(zhí)行。
　　第三十二條（土地使用權(quán)的交換）
　　提前收回土地使用權(quán)的，出讓人可以與受讓人協(xié)商一致后，將另一地塊的土地使用權(quán)與受讓人進(jìn)行交換。
　　交換土地使用權(quán)地塊的出讓金金額，由出讓人與受讓人協(xié)商確定，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估后確定。
　　交換土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人重新簽訂出讓合同。

第四章　法律責(zé)任

　　第三十三條（受讓人和出讓人的違約責(zé)任）
　　受讓人未按出讓合同的約定支付全部出讓金的，出讓人有權(quán)解除合同，已收取的定金、保證金不予退還，并可以請(qǐng)求違約賠償。
　　出讓人未按出讓合同的約定提供土地使用權(quán)的，受讓人有權(quán)解除合同，由出讓人返還出讓金，受讓人并可以請(qǐng)求違約賠償。
　　第三十四條（違反規(guī)劃管理規(guī)定的處罰）
　　受讓人未按出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地的，由規(guī)劃管理部門按相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。
　　第三十五條（違反土地管理規(guī)定的處罰）
　　受讓人未按出讓合同約定的開發(fā)期限或者條件開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地的，由土地管理部門按相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，可以依照法律程序無償收回其土地使用權(quán)。

第五章　附　　則

　　第三十六條（受讓人的納稅義務(wù)）
　　受讓人應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家稅收法律、法規(guī)的規(guī)定納稅。
　　第三十七條（應(yīng)用解釋部門）
　　本辦法的具體應(yīng)用問題由市土地管理部門負(fù)責(zé)解釋。
　　第三十八條（施行日期和相關(guān)事項(xiàng)）
　　本辦法自1997年1月1日起施行。上海市人民政府以前發(fā)布的有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。